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【筹房观点】刘荣苗:“后疫”房地产,众筹建房更有可为

2020-04-02

筹房观点

编者按:面对疫情严重影响,特别是后疫情时代,企业如何应对,成为广泛关注的话题。对此, 中国房地产众筹联盟主席冯仑先生提出“保持乐观 化危为机”的倡议。中国房地产众筹联盟秘书处积极践行,充分发挥联盟在各个行业和产业领域的资源优势,在企业陆续开始复工之际,特别推出「智享汇线上版」。智享汇•心直播第二十三期邀请联盟特聘讲师•筹房•董事长刘荣苗,分享其在众筹建房事业的经验与心得。以下为刘总的经验与心得分享笔记:


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【扫描二维码可查看直播回放】


        此次直播分享的内容主要包括三个方面,第一方面,众筹建房的成功需要高超的平衡术;第二方面,“后疫”房产,众筹建房更有可为;第三方面,共促众筹建房这一互惠互利的房产新事业发展繁荣。


       一、众筹建房的成功需要高超的平衡术

       1、筹房服务系统

       筹房产业链和服务系统包括:获取优质项目、锁定客户、筹房规则、基础支持、定制设计、项目代建、产业金融等7大环节。

众筹建房其中5个环节是基本功,已经成熟。

       

       2、服务的两端(客户端与项目端之间的平衡

       筹房作为服务商,需要平衡两端,客户端及项目端。

       众筹建房存在:有了客户,项目不一定能拿到;而有了项目,客户又不一定能按时凑好。

       所以说,就需要有高超的平衡术。一定是先看中一个项目,自己不用花钱买地,等筹好客户,用客户的资金去获取土地,再委托品牌开发商代建,再把房子分给大家。不大存在:先用资金把土地买过来,再去寻找客户,而赚取一点服务费,这种方式不符合风险与收益配比的投资逻辑。

       

      3、目前适合众筹建房的市场环境

      在上涨趋势的市场里,比如住宅市场,往往是很难拿到项目。因为我们众筹的客户,他心里认可的价格是根据当前的,而开发商拿地的时候是可以看到以后更高的价格,在上涨趋势的市场或品类,土地获取的竞争力不足。所以在平衡趋势或者略有下降的趋势的市场或品类,众筹建房拿地的成功率更高,优势更明显。


       4、商办、旅游等项目品类较易成功

      商办、生态小镇等非刚需项目,它是一个平衡趋势或者是下降,至少不是一个明显的上涨趋势,众筹建房容易成功;


       5、采用农村包围城市的办法,逐步进入住房等主流市场

       购房是低频,而且众筹建房模式较新,快速众筹一定比例的客户不容易;同样拿地竞争也很激烈,不确定因素多。先从商办等容易成功的着手,而且我们采取了深度介入政府做地工作、多个备选项目、提高土地价格竞争力等办法,基本拿地均能成功。随着成功案例的增多,土地项目转让方会逐步相信并愿意配合众筹服务商,更多客户也会逐步相信并愿意配合。这样,项目端与客户端平衡的难度就会大大降低,为大范围实施住房等主流市场奠定基础。


       目前,我们筹房已具备条件,但杭州等城市有摇号售房的规定,使参与众筹人无法取得房屋的政策限制。我们正着手在三四线或乡镇等非强制摇号地区进行住宅类的众筹建房。


       6、趋势必然会越有利于众筹建房

      (1)城市化率提高,市场必然很快会趋于平稳甚至缓慢下降趋势。

      (2)从风水层面分析,2004年至2024年二十年的土卦比较有利房产上涨,2024年以后是火卦(离卦),比较有利于以产业互联网思路开发房产。现在是土卦至火卦的过渡期,巳比较适合用产业互联网思维开发房产。


       7、众筹建房必然越来越受欢迎

       个性化定制、参与设计的体验经济、结伴购房投资的社群经济也是必然越来越受欢迎,这也是众筹建房所能做到的。

       产业互联网认为,CSB(大批量定制化生产)是最好的商业模式,甚至是终极化的商业模式。而房产品固有的三大特性,单个项目即有大批量客户、总价高能覆盖服务成本、差异化大定制化体验感强,刚好符合CSB的商业模式特征,CSB在房产领域就是众筹建房分房。

       我们是在联盟的指引下,坚持做众筹建房,踏实实践,苦练内功,同时伴随趋势发展,越做越顺。


       二、“后疫”房地产,众筹建房更有可为

       当前,在疫情期间能明显感觉到,众筹建房的好的天时地利人和已经提前到来,使“疫”后房地产,众筹建房更有可为。

       从市场的客户端和项目端,两方面进行分析。


       1、客户端

       首先是客户端,客户端的需求是越来越重众筹建房,看好众筹建房,所以客户端的重视相对更加旺盛,这里不是说经济形势好了,客户买房的人多了,而是客户在进行选择的时候,更重视用众筹建房代理的三大好处。

       筹房众筹建房的好处在于:第一成本超低,第二品质超好,第三安全可靠。以前我们做了十几个项目,客户都冲着成本而来,因为我们做到了去中间化,价格低。但疫情期间发现,客户对定制设计、品质超好等方面,也有了深刻的感触及印象。

       相信大多创业者对自身居住空间的体验都不敏感。多数人早上八、九点钟上班,晚上九、十点,十一、十二点,甚至更晚回家,还有部分人或许一年都没有什么时间安静地在客厅里坐着。而疫情之下,我们长时间待在家里才知道,自己的居住空间还存在很多不满意的地方,也是因为这样,让我对自身从事的众筹建房事业更有信心!

       不得不说,疫情之下,很多刚性购房诉求被囤积,隐形的居住空间改造需求也被激发,就拿我一个朋友的例子来说,此前我和他聊过众筹建房的好处,他感受不强烈,最近他频繁联系我、还多次到访公司,表现了对众筹建房在定制和品质方面的强烈认同感,他非常希望在浙大旁边有定制的、品质超好的房产品。

      网上经常有专家,关于疫后房产品的100个设想。

      房子虽多,但一方面购房负担超重;另一方面房子是最昂贵、体验最久的生活品,其实人人内心深处都有一个梦寐以求的“她”,位置、面积、形态、风格、配套、服务等切合自己。比如:在单位的附近,以六折的价格买上符合二孩家庭的四居室,配有视频会议工作室、超大尺度的书房、卫生间及花园阳台,空暇时去体验一下业主共同选出来的共享会客厅等配套,绿城的建筑、万科的物业......但开发商为防市场风险,仅设计中小户型;强制使用本公司的物管;客户未定,只能按自己的主观猜测设计与建设附加于业主的真实需求与喜好......所以,传统模式开发的房产品,总有这样那样的好多点不尽如人意。


       为什么贴心定制、品质超好?

       传统开发商模式,客户不确定,开发商只能模板化建筑设计,房子千篇一律,客户只能被动接受。少量开发商的定制也仅仅是已有户型框架内的装修设计。而众筹建房客户已定,前面各要素都能全方位按需定产,实现梦想定制。


       定制范围

       基础定制:包括位置、类型、面积、价格等;

       产品定制:包括形态、户型、功能、公共部位、配套设施、景观、装饰等;

       社群定制:包括邻居、文化、物管、智慧服务等。


       如何定制

       在总体风格一致的前提下,通过根据要求匹配合适项目及规划设计、多方案菜单化选择、公共部位设计及配套参与投票、户内功能一对一个性化设计等形式,在图纸阶段较容易实现。


       心仪超值

       客户参与设计,符合体验经济,会达到非常喜欢和回味;贴心定制,真正满足客户内心需求,心仪舒服;同时也去掉了不符合客户真正需求的软硬件,避免浪费。据阿里产业互联网中心调研,客户更愿为定制的产品多支付25%左右的费用。


       为什么安全可靠?

       传统开发模式客户未确定,一旦滞销资金回笼不足,容易导致项目资金链断裂;众筹建房分房模式客户已确定,建房资金明确回笼,确保项目顺利开发。传统开发模式资金由开发商单独掌管,经常被挪用至其项目,安全隐患大;众筹建房分房模式资金严格封闭管理,无法被挪用,确保安全可靠。


       2、项目端

       经济形势不好,拟转让的项目多了,我们参与竞拍的竞争力也强了;而且我们也深入土地向政府审批,比如我们在浙江批出了二三个坡地村镇点状供地项目,同时另外还有好几个坡地村镇项目准备审批,应批得出,尤其现在山坡地很多基本农保地可调出,更有利批建设用地。

       另外,我们(筹房)众筹建房分房模式能有效解决很多项目的开发难点,为项目方实现风险锐减、需求增加、效益增多的三大好处。为什么?这底层逻辑空下时再另行交流。

       目前,有不少开发商主动来与我们(筹房)合作,拿商住六比四配比的土地,因为我们能有效解决商办土地的开发难点。


       三、共促众筹建房分房这一互惠利民的房产新事业发展与繁荣

       1、我们的物业类型及做过的项目有哪些

       我们(筹房)的重点业务包括:众筹建房分房全程服务、顾问服务及大数据营销服务;服务的物业类型包括:城市商办、住房合作、生态小镇、产业园等。

       我们(筹房)已成功运作了十几个房产众筹项目,包括:西湖美庐公馆、悦盛国际中心、博地中心、林达创新中心、莫干美庐、天堂美庐、创智中心等,通过个性化的贴心定制、参与设计的体验消费、结伴购房合伙投资的社群经济等方法,项目产品非常优质,个个都是精品并真正切合购房投资者的内心需求,为大部分购房投资人实现了六折置业,有效解决了很多土地方的项目开发难点。

       我们对几百个参与人的居住类项目,甚至有些产权不能分割的项目,我们都能顺利解决;当然,在从事众筹建房的13年、14年,我们(筹房)就比较系统、认真研究过底层逻辑、法律、政策、财税、众筹规则、分房等问题,都可靠解决。具体怎么做到时找机会我们大家专门交流,交流中我们共同进步。

       目前,我们(筹房)有多个项目正在火热众筹,单杭州区域有七八个项目,杭州城东城西均有平层大宅、写字楼在众筹,杭州边的余杭、莫干山等地有生态小镇项目以及产业园项目正在众筹。


        2、我们的经营思路

       公司的经营思路是自身掌握众筹体系、模式优化、数据分析、智库、区块链、定制设计等关键资源;紧密整合EPC代建、分销、信托金融等核心资源;市场择优IP运营、资产运营、物业管理等配套资源。


       3、打造有筹必成的好平

       我们(筹房)始终专注以CSC众筹建房分房模式开发房产,本着“价值创造,互利共享”的理念,不断夯实基础,求实创新,奋发图强,力争将公司打造成一个完全值得信赖、有筹必成的好平台!

       筹房中国,成本共筑,贴心定制!




我们做什么?


       杭州筹房科技股份有限公司,又称筹房中国,于2014年9月成立。公司致力于以CSC众筹建房分房模式开发房产,让消费者以参与众筹的新路径购房与投资,实现“成本共筑,贴心定制”。公司的重点业务包括:众筹建房分房全程服务、顾问服务及大数据营销服务;服务的物业类型包括:生态小镇、城市商办、住房合作、产业园、海外地产等。


CSC众筹建房分房模式是什么?


       Customer 客户:成本节约  贴心定制  安全透明

       Construction 项目建设:风险锐减  需求增多  回报增加

       Social Share 价值创造  互利共享

       Service 服务力强的好平台


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      CSC众筹建房分房模式是将传统的“先建设后客户”转变为“先客户后建设”相对应的购房与投资路径从传统的“购买开发商的产品”变革为“为自己建房”,去中间化,重构价值链,形成商业闭环。为购房与投资者实现成本节约、贴心定制、安全透明的三大好处;为项目土地方实现风险锐减、需求增多、回报增加的三大好处。依靠筹房——服务力强的好平台,实现了购房投资者、项目土地方、筹房服务方、政府社会等主体的多方共赢,体现了筹房中国“价值创造,互利共享”的核心理念和价值观。


我们的核心竞争力是什么?


       筹房中国已构建成熟的筹房产业生态链和服务体系,包括获取优质项目、筹房体系、大数据招商、支持系统、定制设计、项目代建、产业金融等;筹房的业务线设立“9部1院”的组织体系,包括:项目拓展事业部、模式创新事业部、定制设计事业部、合伙发展事业部、城市商办事业部、生态小镇事业部、另类物业事业部、IP运营事业部、顾问服务事业部、筹房商学院等,并设立数据营销、定制代建、房产基金等专业公司。

       公司的经营思路是自身掌握众筹体系、模式优化、数据分析、智库、区块链、定制设计等关键资源;紧密整合EPC代建、分销、信托金融等核心资源;市场择优IP运营、资产运营、物业管理等配套资源。


我们做过哪些项目?


       目前,筹房中国已成功运作了十几个房产众筹项目,包括:西湖美庐公馆、悦盛国际中心、博地中心、林达创新中心、莫干美庐、天堂美庐、创智中心等,建筑面积超四十万平方米,通过个性化的贴心定制、参与设计的体验消费、结伴购房合伙投资的社群经济等方法,项目产品非常优质,个个都是精品并真正切合购房投资者的内心需求,为大部分购房投资人实现了六折置业,有效解决了很多土地方的项目开发难点。


我们在行业内的地位如何?


       筹房中国是中国房地产众筹联盟(联盟是在住建部、中房协的领导下,由冯仑、马明哲、郁亮等发起,万科、绿地、平安、万通、筹房等36家中国房地产前50强及少数专业企业组成,旨在通过众筹建房分房模式变革房地产开发)的重要骨干成员和行业推动者,为行业的发展提供深厚的理论和实践支持,共同构建行业的标准化、生态化、国际化; 体现了国家住建部和中房协提出的“定制、定向、定位”众筹开发的房地产行业变革发展方向,切合国家以销定产的供给侧改革政策;公司是行业的专家组成员及特聘讲师单位。


我们的发展规划是什么?


       筹房在稳固浙江及长三角市场的基础上,将进一步往全国其他各线城市、乡村及海外市场拓展;并不断夯实基础,求实创新,奋发图强,将公司打造成一个完全值得信赖、有筹必成的好平台。


如何参与到我们?


       若您或您的朋友有购房投资需求,请说出您的梦想,筹房中国助您实现。
       若您或您的朋友有房产土地项目资源,筹房中国可合作开发或提供众筹建房分房专业服务。
       筹房中国本着“价值创造,互利共享”的理念,以最大的的诚意与社会各界合作,共同促进众筹建房分房这一互惠利民的房产新事业发展与繁荣。


我们的创始人是谁?


       刘荣苗,公司创始人,CEO。北京交大经济学学士,浙江大学管理学硕士,律师,CSC众筹建房分房模式创立者。先就职于浙江省铁路建设投资总公司,先后任团委负责人及所属房产公司副总,期间兼任部省合资建设铁路工作小组成员、浙江省风险投资工作小组成员;后就职于浙江世贸投资控股有限公司,任副总裁;在房地产开发的全过程有扎实的基础。此后独立创立杭州筹房科技股份有限公司、浙江荣美控股有限公司。


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      目前主要担任的社会职务有:中国房地产众筹联盟全国特聘专家讲师、浙商全国理事会主席团主席、中国房地产俱乐部众筹委员会负责人、杭州市工商联执委、交通大学(上海、西安、西南、北京、新竹)杭州校友会常务副会长、杭州温岭商会执行会长等。


       筹房中国,“成本共筑,贴心定制,六折置业找筹房”。